Si vous avez fait estimer votre capacité d’emprunt fin 2025 et que vous remettez le projet sur la table aujourd’hui, vous avez probablement constaté un écart inattendu. Les barèmes des banques bougent vite, l’apport demandé n’est plus tout à fait le même, et les courtiers parlent d’un marché qui retrouve un peu d’oxygène. Avant de relancer une recherche ou de re-soumettre un dossier, il faut comprendre ce qui s’est exactement passé entre le second semestre 2025 et le premier trimestre 2026.
Des taux qui ne décrochent pas, mais qui ne montent plus
Le mouvement de baisse amorcé fin 2024 s’est essoufflé courant 2025, et les barèmes se sont stabilisés autour de niveaux que personne n’imaginait il y a deux ans. La bonne nouvelle, c’est que le marché a digéré le choc, et que les banques recommencent à se faire concurrence, ce qui se voit dans les marges négociées. La moins bonne, c’est que les durées se rallongent : les profils jeunes signent désormais sur 25 ans dans la majorité des cas, et l’amortissement utile sur les dix premières années est mécaniquement plus faible. Ce n’est pas un détail : ça change la rentabilité brute d’un investissement locatif, et ça pèse sur la valeur réelle de revente à moyen terme.
L’apport personnel : le retour du seuil des 10 %
Pendant deux ans, on a vu passer des dossiers à 0 % d’apport sur de bons profils. Ce temps-là est en train de finir. Sans verser dans le catastrophisme, les banques redemandent au minimum les frais de notaire et de garantie, soit 8 à 10 % du prix du bien. Pour les dossiers locatifs, ça monte facilement à 15 à 20 % si vous voulez obtenir des conditions correctes. Cette exigence n’est pas un caprice : elle est directement corrélée au taux d’usure, qui ne pardonne plus aux dossiers limites.
Capacité d’achat : le calcul à refaire absolument
À budget mensuel constant (par exemple 1 500 € de mensualité avec assurance), un acheteur qui empruntait sur 20 ans en 2022 voyait sa capacité s’établir autour de 280 000 €. Aujourd’hui, sur la même durée et avec les barèmes courants, on tombe plus volontiers vers 230 000 €. Sur Montpellier, où les prix ont reculé de quelques pourcents au T1 2026, ça peut suffire à débloquer un projet qui semblait gelé. Pour avoir une lecture précise du marché local, on peut consulter l’analyse complète de la capacité d’achat à Montpellier en 2026 avant de signer un compromis.
Trois réflexes utiles avant de relancer une simulation
Premier réflexe : redemander une simulation à plusieurs banques, pas seulement à votre banque historique. Les écarts de taux sont redevenus significatifs (jusqu’à 0,4 point sur le même profil). Deuxième réflexe : faire chiffrer la décote possible sur l’assurance emprunteur, qui pèse facilement 10 000 à 20 000 € sur la durée totale du prêt. Troisième réflexe : se faire accompagner par un acteur qui connaît votre secteur, parce qu’un agent local ne vous montrera pas les mêmes biens qu’une plateforme nationale. Sur la métropole de Montpellier, par exemple, alpaca.immo accompagne autant des résidences principales que des projets locatifs, avec une vraie connaissance des micro-marchés communaux.
En résumé
Faire le point en 2026 ne signifie pas tirer un trait sur son projet : ça veut dire l’ajuster. Les acheteurs qui prennent le temps de refaire leurs simulations, de challenger leur banque et de s’appuyer sur un professionnel local sont aujourd’hui ceux qui sortent les meilleurs dossiers du lot. Le marché récompense les acheteurs préparés.
