Mettre un logement en location est une démarche qui peut sembler simple au premier abord. Pourtant, au-delà de la recherche de locataires et de la signature du bail, le propriétaire doit anticiper différents frais incontournables. Frais d’agence, diagnostics obligatoires, charges récupérables ou encore fiscalité : comprendre l’ensemble des coûts associés est essentiel pour rentabiliser son investissement et éviter les mauvaises surprises. Cet article détaille, point par point, les frais liés à la mise en location d’un bien immobilier, afin d’aider les bailleurs à mieux gérer leur budget et à optimiser leur stratégie locative.
Les frais d’agence immobilière
Pourquoi faire appel à une agence ?
Confier la gestion ou la mise en location à une agence immobilière permet de déléguer des tâches chronophages : recherche de locataires, visites, rédaction du bail, état des lieux, gestion courante des loyers.
Les honoraires de location
Les honoraires et frais d’agence sont encadrés par la loi ALUR. Ils se répartissent entre bailleur et locataire et concernent notamment :
- La rédaction du bail,
- La réalisation de l’état des lieux,
- La mise en publicité du logement.
Le montant dépend de la surface et de la localisation du bien, avec un plafonnement fixé par décret.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Un coût incontournable avant toute mise en location
Avant de louer un logement, le propriétaire doit fournir au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Celui-ci inclut plusieurs documents, dont :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Le diagnostic plomb (CREP),
- Le diagnostic électricité et gaz (si installations anciennes),
- L’état des risques et pollutions (ERP).
Combien coûtent-ils ?
Le prix varie selon la taille du logement et la nature des diagnostics, mais il faut compter en moyenne entre 300 € et 600 € pour un pack complet.
Les frais liés à l’entretien et aux travaux
Travaux de mise en conformité
Certains logements nécessitent des travaux pour répondre aux normes de décence. Par exemple, une installation électrique défaillante ou un problème d’humidité peut nécessiter une intervention avant de louer.
Entretien courant
Même après la mise en location, le propriétaire doit prévoir un budget pour l’entretien de son bien : chaudière, toiture, ascenseur (si copropriété), etc. Ces frais ne sont pas toujours récupérables sur le locataire.
Les assurances pour le bailleur
L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
Obligatoire dans une copropriété et fortement recommandée ailleurs, elle couvre les sinistres pouvant survenir dans un logement vacant ou occupé.
La garantie loyers impayés (GLI)
Optionnelle mais sécurisante, cette assurance prend en charge les loyers impayés et certains frais de contentieux. Son coût varie entre 2 et 5 % du loyer annuel.
Les frais liés à la fiscalité
L’imposition des revenus locatifs
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le régime micro-foncier ou le régime réel. Le choix du régime fiscal influence le montant des charges déductibles et donc la rentabilité du bien.
Les prélèvements sociaux
En plus de l’impôt, les propriétaires doivent s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %).
Les charges de copropriété et frais annexes
Charges récupérables et non récupérables
En copropriété, certaines charges peuvent être imputées au locataire (eau froide, entretien des parties communes), tandis que d’autres restent à la charge du bailleur (syndic, gros travaux).
Frais annexes à prévoir
D’autres dépenses ponctuelles peuvent s’ajouter : changement de serrure, frais bancaires liés à la gestion locative, petites réparations non prises en charge par le locataire.
La mise en location d’un bien immobilier ne se limite pas à percevoir un loyer mensuel : elle implique une série de frais que le bailleur doit anticiper pour préserver la rentabilité de son investissement. Connaître en amont ces dépenses permet de fixer un loyer adapté, de sécuriser sa gestion et de faire les bons choix fiscaux.
Dans un prochain article, nous pourrions approfondir la question des aides fiscales pour les propriétaires bailleurs, ou encore comparer la gestion locative en direct avec celle confiée à une agence.
